一般来说，拿地后两年内必须成立开发公司。自然人拿地之后的运作，不外乎有三种情况。

第一种，一些房地产企业为避免与竞争对手恶性竞拍，穿上个人身份的“马甲”举牌拿地。

第二种，自然人以个人身份拿地后，再以入股等方式成立开发公司，演变成企业行为。尽管国家相关规定允许个人拿地，但土地后期开发动辄上亿元的资金一般人根本无法承担，因此自然人拿地的背后，要么早就站着一个企业，要么最终会成立企业。

此外，还有一种情况，即自然人获得土地后根本无意于后期开发，而是转手卖给其他企业，在一路看涨的土地市场利用时间差实现投资收益。对于这部分拿地的自然人，也被称为“游资炒地”的民间实业资本。