借房上学协议书必须包括双方协议内容，比如租房期限、房租、租赁条件等明确条款，并由双方签字确认。

为确保法律效应，协议书应当遵守当地租房法规，保护双方权益。如有争议，协议书可作为法律证据，在法院起诉时起到一定的效应。

在起草和签署协议书时，建议双方充分了解相关法律法规并咨询专业人士，以确保协议的合法有效。